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“陰陽合同”逃稅難 廣東中山升級存量房價格評估系統(tǒng)

2017-05-12 10:35:00來源:南方日報

  南方日報訊   近日,中山市地稅局發(fā)出通告表示,5月5日起中山市范圍內(nèi)正式切換應(yīng)用中山市存量房評估價格管理系統(tǒng)住宅部分(含車庫車位),并停用中山市基準(zhǔn)房價評估系統(tǒng)。

  新系統(tǒng)上線一周,在二手房交易市場引起了不少波瀾,有消息指二手房交易稅費(fèi)普遍上漲40%以上。據(jù)中山市地稅局回應(yīng),新系統(tǒng)對存量房的價格評估將會更加準(zhǔn)確,接近市場交易價格。有二手房中介公司估計,在計稅規(guī)則、稅率維持不變的情況下,評估價的上升將會導(dǎo)致二手房交易稅費(fèi)的上漲。

 

  市地稅局:網(wǎng)上新規(guī)解讀不屬實(shí)

  自存量房評估價格系統(tǒng)升級的新規(guī)出臺后,網(wǎng)上流傳著各種各樣的消息。其中一則“中山市地稅局關(guān)于二手房交易報稅的相關(guān)細(xì)則”引起了不少讀者的關(guān)注,有讀者截圖留言本報,詢問其真實(shí)性。

  網(wǎng)上有流言稱:第一,中山市地稅局自5月8日起升級交稅系統(tǒng),自5月8日起商品房個稅統(tǒng)一按差額20%征收,(自建房除外)。同時,車位、車庫、非住宅等一律要找評估公司出評估報告;第二,中山地稅局對交稅價格進(jìn)行了普遍上調(diào),上調(diào)幅度在40%以上。第三,地稅局要求必須按照真實(shí)的成交價報稅。

  針對這一信息,筆者向中山市地稅部門相關(guān)科室進(jìn)行求證。對此中山地稅回應(yīng)稱,網(wǎng)上流言并不真實(shí),“部分中介和機(jī)構(gòu),出于其他目的,在網(wǎng)上散布不真實(shí)信息。”

  根據(jù)該負(fù)責(zé)人透露,新的存量房評估系統(tǒng)已經(jīng)于5月5日正式上線,與此同時,繳稅規(guī)則、二手房交易稅率并無發(fā)生任何變化。“價格評估系統(tǒng)的升級,并不意味著加稅,這是一種錯誤的解讀。對比原有的中山市基準(zhǔn)房價評估系統(tǒng),新的系統(tǒng)能夠更加準(zhǔn)確、及時反映房屋價值。具體的評估方法暫時未能對外公布。”市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

  參考地稅局網(wǎng)站5月5日上傳的《二手房交易辦稅指南》的內(nèi)容,未滿兩年的住宅,按轉(zhuǎn)讓收入的5%征收增值稅,超過兩年以上的住宅,免征增值稅。個人所得稅方面,增值部分按20%征稅,不能提供準(zhǔn)確的房屋原值憑證,則按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收。這兩項(xiàng)稅種,是二手房轉(zhuǎn)讓當(dāng)中的主要繳稅部分。

 

  系統(tǒng)升級或有助整治“陰陽合同”

  二手房價格評估系統(tǒng)的升級,對實(shí)際交易產(chǎn)生了怎樣的影響?中山市鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理劉申交告訴筆者,由于新規(guī)實(shí)施不久,暫時沒處理到新的交易案例,但預(yù)計二手房交易稅費(fèi)將會有所調(diào)整。

  置業(yè)者黎翔在今年3月簽約購買東區(qū)遠(yuǎn)洋城的一套二手房,90平方米,總價120萬元。目前他仍在辦理過戶手續(xù),但本周一代理中介告訴他,轉(zhuǎn)手稅費(fèi)將增加7000多元,按交易協(xié)議,費(fèi)用需由他代為繳納。“據(jù)中介的說法,我房子的評估價從7100元/平方米漲至9100元/平方米,繳稅基數(shù)每平方米上漲了2000元。所有稅費(fèi)相加預(yù)計從24500元漲至31500元,增幅接近30%。”

  對于黎翔遇到的狀況,地稅部門和劉申交都認(rèn)為并不準(zhǔn)確。“市民如果對二手房交易稅費(fèi)有疑問,可以直接向地稅部門咨詢,存量房價格評估體系目前并未公開,中介機(jī)構(gòu)不可能查詢到評估價格,因此也不可能直接估算。”地稅部門回應(yīng)稱。

  “新的價格評估體系,其實(shí)是地稅部門的內(nèi)部估價系統(tǒng)的一次升級,估價體系是不對外公開的。需要遞交二手房交易協(xié)議,才能知道實(shí)際需要繳納的稅費(fèi)。”劉申交說。

  有資深房地產(chǎn)業(yè)界人士袁均(化名)就認(rèn)為,本次估價系統(tǒng)的升級,更多是為了鼓勵市場按照真實(shí)的成交報價報稅,減少偷稅漏稅的情況發(fā)生。“估價規(guī)則在一定程度上的保密,能夠有效預(yù)防和治理市場亂象,對市場和廣大置業(yè)者來說是好事。”

  據(jù)筆者了解,自2015年下半年以來,隨著中山樓市持續(xù)升溫,商品房買賣合同糾紛案件在近兩年持續(xù)高發(fā)。2016年全年,市一法院新受理房屋買賣合同糾紛案件1691起,2017年第一季度約350起,其中大部分屬二手房交易糾紛。“部分區(qū)域價格上漲速度較快,造成一房多賣、業(yè)主反價等現(xiàn)象層出不窮。”袁均說,“按照新系統(tǒng)的估價,房屋估價更接近市場價格。即便買賣雙方協(xié)商按照‘陰陽合同’交易以逃避納稅,協(xié)議交易價如果過低,地稅部門可能也會按照評估價來打稅,這樣‘陰陽合同’便失去了意義。”

編輯: 王雪薇
關(guān)鍵詞: 中山;存量房管理
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